Especialista fala do momento e das mudanças do mercado imobiliário do Brasil

Considerado um dos maiores analistas do ramo imobiliário do país, Marcus Araújo, presidente da Datastore, empresa especializada em pesquisa de dados para o setor, passou por Blumenau no último mês, onde fez palestra na Fenahabit. Nesta entrevista à coluna, ele fala das transformações do segmento nos últimos anos e diz que, embora o mercado ainda esteja fraco, empreendedores que acertam no produto final têm boas chances de terem sucesso nas vendas.

O que está mudando no conceito de casa que a gente conhece?

Algumas transformações aconteceram ao longo dos anos enquanto, de uma certa forma, o mercado imobiliário estava muito focado em resolver os problemas mais agudos da crise. Na virada do milênio, você tem a mulher entrando de forma mais maciça no mercado de trabalho. Ela já tinha um histórico de tempo de estudo maior que o do homem, mas não exercia a profissão porque ia cuidar dos filhos. Nesse período também houve um novo ciclo de geração de empregos, e a mulher começou a ocupar esses espaços. Quando ela sai de casa e vai para a força de trabalho, a família começa a diminuir de tamanho.

Esse fenômeno explica o fato de os imóveis estarem cada vez menores?

Vai chegar aí. Primeiro você tem a mulher fora de casa, depois a quantidade de filhos caindo rapidamente nos últimos 10 anos. A grande maioria agora só tem um, e muita gente já não quer ter nenhum. E aí entra outra variável, que é o tempo de conexão. Hoje o comprador de imóvel, no nosso acervo de dados, fica de sete a nove horas por dia conectado. Com isso, há uma menor movimentação dentro das casas, dos apartamentos e dos terrenos. A molecada que na década de 80, 90 ia para a rua brincar, ou ia para a casa de um amigo jogar videogame, agora joga em rede. Há uma geração de filhos únicos que ficam sozinhos. Isso tira a circulação de dentro dos imóveis.

O crescimento do home office interfere nos novos projetos imobiliários?

Este é outro item. Há cada vez mais trabalho pela internet, não necessariamente em casa. Quando você junta todas essas características, não tem como o imóvel não encolher pelo menos 15% de tamanho na nova década que se aproxima. O que eram 100 metros quadrados, com três quartos e uma suíte, vai virar 85 já em 2020. E aquele que está no estoque, que foi lançado há quatro anos, se não baixar o preço não vende porque vai custar mais na manutenção. Hoje o lazer está dentro do aplicativo. Na maioria dos condomínios as áreas de lazer estão paradas, com pouco uso.

Então os imóveis com mais áreas de uso comum estão perdendo valor?

Esses imóveis têm manutenção mais alta. Condomínio é uma indústria cara que nunca cai de preço, sempre aumenta. Essa nova geração também não quer mais ficar refém de taxa de condomínio. Quer mais experiência, poder viajar, comer em restaurante, compartilhar a vida. Não é tanto ficar no mesmo lugar parado o tempo inteiro. É mais circular. Então o condomínio mais caro, carregado de itens de lazer, às vezes impede um pouco a compra.

O que há de novidades pela frente?

As pessoas estão migrando para os condomínios por causa da segurança. É uma necessidade. Mas elas querem que essa segurança seja menos aparente e mais tecnológica, com equipamentos. E também querem serviço. Tem um empreendimento lançado em São Paulo com uma unidade da creche mais legal do bairro dentro do condomínio. Aqueles 30 minutos que você perderia para deixar o filho na escola, já deixa ali mesmo no condomínio. Tem outro projeto em Fortaleza com um espaço refrigerado na portaria do condomínio para receber todas as compras de produtos frescos realizadas pelos moradores. O condomínio recebe, etiqueta e colocar no refrigerador. A pessoa chega em casa mais tarde e retira tudo. Essa é a nova fronteira, o serviço. E aí entra o aplicativo da casa, que pode controlar cortinas, temperatura do ar condicionado e toda a parte de automação e controle pela internet.

Quais as perspectivas para o mercado imobiliário e da construção para o segundo semestre?

A gente tem, nas nossas pesquisas, um número-chave. Via de regra, 25% dos brasileiros com renda maior que R$ 1,5 mil por mês querem adquirir um imóvel nos próximos dois anos. O déficit habitacional estava sendo calculado, na alta do mercado imobiliário, em 6 milhões de imóveis. O nosso cálculo hoje dá 7,5 milhões. Isso significa que o volume está aumentando. Se ele está aumentando é porque as pessoas estão empurrando a compra, jogando para frente. Nem tudo isso vira compra porque o funil de vendas atua. A confiança e a disposição para a compra ainda estão em baixa. Em nível nacional, é como se para cada 100 potenciais compradores apenas um estivesse disposto a comprar nos próximos seis meses. Mas quando o empreendedor acerta o produto, com metragem e itens de lazer, inovações de serviço e automação no ponto certo, os lançamentos vendem bem. O segredo está, mesmo na baixa, em ter um produto bem ajustado. Isso pode gerar um sucesso imobiliário.